住宅ローン借換え

住宅ローンを組んだ当初と、現在とでは身の回りの状況や環境が変わってしまい、思うようにやりくりができなくなったという事は、珍しくありません。

やはり、物件をご購入し、住宅ローンを組んだ上で、更に教育費となれば、なかなかヤリクリは厳しいところです。

しかも、金利は、ゼロ金利政策解除で今後上昇気配です。いざなぎ景気を超えたといわれても、その恩恵は個人ではなく、大企業のみでは、受託ローンを抱えている庶民はどうしたら良いのでしょう?

金利上昇のリスクに対処する方法として住宅ローンの借換えがあります。住宅ローンの借換えとは、別の住宅ローンを新しく借り入れることで、現在返済中の住宅ローンを一括返済するということです。

より低金利のものに借換えれば、予算の削減が期待できます。公的融資を銀行ローンに、または現在取引中の銀行から他の銀行へ換えるパターンがあります。

以前は物件の担保評価がローン残高より低いと借換えられなかったが、最近は、担保割れが1000万円までなどと一定の範囲以内であれば借換えが可能な銀行も増えてきています。

借換えで得をするには、現在の住宅ローンを組んだときと同様、保証料、事務取扱い手数料、司法書士への報酬、団体生命保険料や火災保険料などの諸費用がかかり、総額で60万～80万円程度かかりますので、諸費用の金額以上に、利息の軽減効果があることが前提になります。

目安としては、1)ローンの残高が 1,000万円以上2)借換え前後のローンの金利差が1％以上3)返済の残りの期間が10年以上の3条件をクリアしていれば、ほとんどのケースで借換えが得になります。

住宅ローン借換え比較の基準は・住宅ローン残金600万以上ある人で金利が借換え前と1.0％以下のものを選ぶ・事務手数料、保証料、印紙代などの借換え諸費用も　借入額と計算して考える・総支払額（借入額＋利息）を比較する・「期間短縮型」繰上げ返済時の事務手数料を考慮します。

多くの人が金利だけを金利だけを比較していますがそれだけで住宅ローン借換え比較の判断してはいけません。

住宅ローン借換えの際にかかる費用は借入先によって違うので、住宅ローン借換え比較は当初にかかる費用と総返済額を合計して考えなければいけません。

借換えの目的をはっきりさせて、現状のままの場合と、借換えたばあいを実際に計算してみることも大切です。

住宅ローン

住宅ローンとは、恐らく人生で一番高い買い物となる住宅を購入するための資金を調達するローンです。

戦後、良好な住環境を整備する目的で住宅金融公庫が設立されたのが住宅ローンの始まりです。

一方で民間金融機関は共同で住宅金融専門会社（住専）を設立し、個人向け住宅ローンを開始しました。

その住宅ローンですが、公的住宅ローンと民間住宅ローンに大きく分類されます。公的住宅ローンの代表格は住宅金融公庫の住宅ローンです。

公的住宅ローンでは利用者や物件に対する融資条件は厳しいですが、金利水準は低めです。

民間住宅ローンは銀行や生命保険会社が扱っていますが、公的住宅ローンよりも自由に設計でき、団体生命信用保険もセットになっているものが多いです。

住宅ローンの金利には、固定金利、変動金利、固定金利選択型変動金利、段階金利などがあります。

住宅ローンの返済方法には、毎回の返済額を一定にする「元利均等返済」と毎回の元金部分の返済額を一定にする「元金均等返済」がありますが「元利金等返済」が一般的です。

1980年代までは住宅ローンは、貸してくれるだけ目いっぱい借りて、後は「不動産の値上がり」、「給料の上昇」、「インフレによるローン残高の目減り」を待っていれば良かったのですが、1990年代以降では土地も値下がりし、給料も上がらず、インフレもないことから、住宅ローンをきちんと設計することが重要です。